財産評価の基礎知識

路線価図の読み方

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路線価方式

1. 自用地

[土地] 路線価×地積＝相続税評価額
100,000円×300㎡＝30,000,000円
[建物] 固定資産税評価額＝相続税評価額
100,000,000円
※土地が二以上の公道に面している場合、二方路線影響加算、側方路線影響加算などによって1㎡あたりの宅地の価額が上昇します。
※土地の形状によっては、奥行価格補正率、不整形補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率、がけ地補正率などによって減額評価が可能です。
※建物の固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書及び固定資産税評価証明書に記載されています。

2. 借地権

[土地] 路線価×地積×借地権割合＝相続税評価額
100,000円×300㎡×0.5＝15,000,000円
[建物] 固定資産税評価額＝相続税評価額
100,000,000円

3. 貸宅地

[土地] 路線価×地積×(1－借地権割合)＝相続税評価額
100,000円×300㎡×(1－0.5)＝15,000,000円

4. 貸家建付地

固定資産税評価額×倍率＝相続税評価額
20,000,000円×1.1＝22,000,000円
※宅地の倍率は1.1と仮定して計算しました。
[土地] 路線価×地積×(1－借家権割合×賃貸割合)＝相続税評価額
100,000円×300㎡×(1－0.3×80%)＝22,800,000円
[建物] 固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)＝相続税評価額
100,000,000円×(1－0.3×80％)＝7,600,000円
※ここでは賃貸割合を80%と仮定して計算しました。賃貸物件が全室賃貸できている状況であれば100%として計算します。

5. 貸家建付借地権

[土地] 路線価×地積×借地権割合×(1－借家権割合×賃貸割合)＝相続税評価額
100,000円×300㎡×0.5×(1－0.3×80%)＝11,400,000円
[建物] 固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)＝相続税評価額
100,000,000円×(1－0.3×80％)＝7,600,000円
※ここでは賃貸割合を80%と仮定して計算しました。賃貸物件が全室賃貸できている状況であれば100%として計算します。

倍率方式

固定資産税評価額×倍率＝相続税評価額
20,000,000円×1.1＝22,000,000円
※宅地の倍率は1.1と仮定して計算しました。

上場株式の評価

上場株式は、その株式が上場している金融商品取引所が公表する下記(1)～4)の価格のうち最も低い価額で評価します。
(1)課税時期の最終価格
(2)課税時期の月の毎日の最終価格の平均額
(3)課税時期の月の前月の毎日の最終価格の平均額
(4)課税時期の月の前々月の毎日の最終価格の平均額
※課税時期とは、相続の場合は被相続人の死亡日、贈与の場合は贈与を受けた日です。

取引相場の無い株式(自社株)の評価

1. 取引相場の無い株式の株価

(1)大会社…類似業種比準価額
(2)中会社…類似業種比準価額方式と純資産価額方式の併用方式
類似業種比準価額×Lの割合＋純資産価額×(1－Lの割合)
Lの割合は中会社における会社規模区分により下記3段階
(3)小会社…類似業種比準価額方式と純資産価額方式の併用方式
類似業種比準価額×0.5＋純資産価額×0.5